Die vom Bundesrat ausgesprochene Lage gab es so bis anhin noch nie. Dementsprechend besteht hierzu und insbesondere zur Frage, ob die Mietzinse auch dann bezahlt werden müssen, wenn Betriebe und Geschäfte aufgrund einer hoheitlichen Anordnung nicht mehr öffnen dürfen, keine Rechtsprechung.

Aktuell werden zwei unterschiedliche Meinungen in der Lehre vertreten:

1.      Mangel am Mietobjekt und damit Mietzinsherabsetzung resp. Mietzinserlass

Leidet die Mietsache an einem Mangel, so hat der Mieter gemäss Art. 259a OR u.a. Anspruch auf eine verhältnismässige Herabsetzung des Mietzinses. Ein Mangel an der Mietsache liegt insbesondere dann vor, wenn die Mietsache nicht dem bestimmungsgemässen Gebrauch dient. Hat ein Wirt Räumlichkeiten gemietet, um darin einen Restaurationsbetrieb zu führen und wurde dies so im Mietvertrag festgehalten,so kann er dies aufgrund der aktuellen bundesrätlichen Verordnung nicht tun. Die bundesrätliche Verordnung trifft auch den Vermieter, welcher derzeit die Mieträumlichkeiten nicht zum vereinbarten Zweck (in unserem Beispiel zwecks Führung eines Restaurationsbetriebs) anbieten kann. Der Mieter hat diesfalls Anspruch auf eine angemessene Mietzinsreduktion, sofern er in den Räumlichkeiten zumindest teilweise seiner Tätigkeit nachgehen kann (Bsp.Take-Away). Kann er seine Tätigkeit gar nicht mehr ausüben (Bsp. Coiffeurgeschäft), so hat er sogar Anspruch auf einen vollständigen Mieterlass. Jeweils ab dem Zeitpunkt, in welchem dem Vermieter der Mangel zur Kenntnis gebracht worden ist

2.      Kein Mangel am Mietobjekt und daher Pflicht zur Bezahlung des Mietzinses

Ein Teil der Lehre (Gutachten von Prof. Dr. iur. Peter Higi), hält jedoch dafür, dass das vom Mieter betriebene Geschäft nicht Bestandteil des Mietvertrages ist und damit der Vermieter die Räumlichkeiten trotz der bundesrätlichen Verordnung derzeit auch weiterhin zum vereinbarten Zweck anbietet. Kann der Mieter aufgrund der bundesrätlichen Verordnung seiner Geschäftstätigkeit nicht nachgehen, so liegt dies demnach nicht am Mietobjekt, sondern an der Geschäftstätigkeit des Mieters. Das Mietobjekt leidet somit an keinem Mangel, weshalb keine Grundlage zur Geltendmachung einer Mietzinsreduktion resp. eines Mietzinserlasses gegeben ist.

3.      Unsere Empfehlung

Die Rechtslage bezüglich Bezahlung der Mietszinse ist derzeit unklar und bis diese Frage von den Gerichten geklärt werden wird, wird noch einige Zeit vergehen. Um allfälligen Rechten jedoch nicht verlustig zu gehen, raten wir Ihnen als Unternehmen, welches aufgrund der bundesrätlichen Verordnung derzeit seiner Geschäftstätigkeit nicht nachgehen kann, dringend an, gegenüber dem Vermieter einen Mangel geltend zu machen und ihn um eine angemessene Mietzinsreduktion resp. sogar eine Mietzinsreduktion zu bitten. Gerne sind wir Ihnen hierbei behilflich.

‍